Hypotheken voor starters

Starters hebben het moeilijk op de huizenmarkt. De huizenprijzen zijn in de afgelopen jaren enorm gestegen en het is daardoor moeilijker om voldoende hypotheek te krijgen. Nu dalen de huizenprijzen wel, maar het blijft lastig om de benodigde hypotheek te krijgen omdat de rente is gestegen. Bovendien moeten huizenkopers zelf de kosten koper betalen.  Wat zijn de mogelijkheden voor starters om de financiering rond te krijgen?

Je wilt voor het eerst een huis kopen, maar de hypotheek waarvoor je in aanmerking komt bij de bank is onvoldoende. Dan kun je soms bij de gemeente of de provincie een extra lening krijgen boven op je hypotheek. Dit is de Starterslening.

De Starterslening bestaat uit twee delen: de Starterslening en de Combinatielening. De Starterslening moet je vanaf het begin verplicht aflossen. Om aan die verplichting te kunnen voldoen, leen je iedere maand een bedrag met de Combinatielening. Over deze Combinatielening betaal je de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Je maandlasten blijven in die periode dus laag. Na die eerste drie jaar ga je zowel over de Starterslening als over de Combinatielening rente en aflossing betalen.

De hoogte van de Starterslening hangt af van je inkomen en je eigen vermogen. Bovendien bepaalt je gemeente of provincie hoe hoog de maximale lening is en wat de maximale aankoopprijs van je woning mag zijn.

Jouw gemeente of provincie bepaalt wie er voor de Starterslening in aanmerking komen. Zo kan de lening bestemd zijn voor een afgebakende doelgroep of een specifieke wijk of project. Je krijgt bovendien alleen een Starterlening als je kredietwaardig bent. De gemeente of provincie vraagt daarom naar je financiële gegevens.

Doet ook jouw gemeente mee aan de Starterslening?

Veel geldverstrekkers bieden speciale hypotheken aan voor starters. Zij kijken dan niet alleen naar je salaris en vermogen, maar ook naar je carrièreperspectief. De interne hypotheeknormen van de bank kunnen bij goede vooruitzichten wat soepeler gehanteerd worden. Wel moet de geldverstrekker voldoen aan de wettelijke regels. Een startershypotheek kan ook gekoppeld worden aan een garantstelling van de ouders.

Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar zijn vrijgesteld van de overdrachtsbelasting als zij een huis kopen onder 510.000 euro (2024). Kopen jullie samen een woning en is één van jullie 35 jaar of ouder en de ander jonger dan 35 jaar? Dan betaalt de persoon van 35 jaar of ouder over zijn/haar deel 2% belasting. De ander betaalt over zijn/haar deel geen belasting. 

Slechts een klein deel van de woningen is bereikbaar voor singles met een modaal inkomen. Daarom mogen alleenstaanden met een jaarinkomen van minimaal 28.000 euro nu 16.000 euro meer lenen dan tweeverdieners met een vergelijkbaar inkomen. De extra leenruimte is onafhankelijk van inkomen, leeftijd of andere factoren. 

Sinds 1 januari 2024 moeten hypotheekverstrekkers anders kijken naar de studielening bij het berekenen van de maximale hypotheek. Voorheen gingen de meeste geldverstekkers nog uit van het oorspronkelijke schuldbedrag, ook als de lening al deels was afgelost. Nu wordt gekeken naar het bedrag dat je iedere maand aan DUO betaalt voor het aflossen van je studieschuld. Los je extra af, dan dalen die termijnen. Heb je een studieschuld en wil je een hypotheek aanvragen? Dan scheelt het als je die schuld extra hebt afgelost.

Ouders, schoonouders of grootouders kunnen garant staan voor jouw hypotheek. Zij worden dan mede hoofdelijk aansprakelijk, wat betekent dat de bank bij hen kan aankloppen als je niet voldoet aan je betalingsverplichtingen.

Een geldverstrekker gaat pas akkoord met de garantstelling als de financiële positie van degene die garant staat in orde is. Dat betekent dat de garantsteller zijn financiële gegevens moet laten zien. Verder wordt naar je toekomstperspectief gekeken, want uiteindelijk is het de bedoeling dat je zelf de hypotheeklasten kunt dragen zonder de garantstelling. Zodra dit het geval is, kan de garantstelling vervallen.

Jouw ouders mogen jou belastingvrij geld schenken. Dat kan een eenmalige belastingvrije schenking zijn van 31.813 euro (2024) als jij tussen 18 en 40 jaar oud bent. Daarnaast kunnen je ouders jou jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken. In 2024 is dat 6.633 euro. Aan deze schenkingen zijn geen voorwaarden verbonden wat betreft bestedingsdoel. Je hoeft het geld niet per se uit te geven aan de eigen woning.

Je hoeft niet per se naar een bank voor je hypotheek, ook jouw ouders of andere familieleden mogen je een hypothecaire lening geven. Je woning is dan het onderpand van de lening. De zogenaamde familiehypotheek kan in plaats van of naast een reguliere hypotheek gesloten worden. De voorwaarden voor een familiehypotheek zijn:

• De hypotheek moet geregistreerd worden bij de Belastingdienst.
• Afspraken over het geleende bedrag, het rentepercentage, de rentevaste periode, de einddatum en hoe de rente en aflossing worden betaald, worden vastgelegd bij de notaris.
• Je moet de lening in 30 jaar stap voor stap aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
• De rente moet marktconform zijn.

De familiehypotheek biedt niet alleen jou voordeel, je ouders kunnen er ook beter van worden. Zij kunnen namelijk meer rente ontvangen over het uitgeleende bedrag dan wanneer dat geld op een spaarrekening staat. Deze rente-inkomsten zijn bovendien onbelast, terwijl jij zelf wel de betaalde hypotheekrente kunt aftrekken.

Lenen en schenken kunnen ook gecombineerd worden. Je betaalt je ouders rente en aflossing en je ouders schenken jou ieder jaar een belastingvrij bedrag. Zo zijn je hypotheeklasten gemakkelijker te dragen. De jaarlijkse belastingvrije schenking van ouders aan hun kind is in 2024 maximaal 6.633 euro.

Ben je langer dan een jaar in dienst van een uitzendbureau? Bespreek dan met het bureau of je een perspectiefverklaring kunt krijgen. Daarin staat hoe jouw kansen op werk zijn in de huidige arbeidsmarkt. Een aantal geldverstrekkers zijn bereid uitzendkrachten met een perspectiefverklaring een hypotheek te verstrekken. Je uitzendbureau moet dan wel gecertificeerd zijn door de Stichting Perspectiefverklaring. Met een Perspectiefverklaring kun je ook een Starterslening krijgen.

• Beleggingshypotheek
• Aflossingsvrije hypotheek
• Bankspaarhypotheek
• Maandlasten
• Hypotheek rentestanden
• Lineaire hypotheek
• Restschuld
• Nationale Hypotheekgarantie
• Tweede hypotheek
• Einde rentevastperiode
• Annuïteitenhypotheek
• Hoeveel lenen
• Spaarhypotheek
• Hypotheken voor starters
• Overwaarde hypotheek